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I.- Introducción.

Es una situación habitual que dos partes alcancen un acuerdo sobre aspectos claves de un contrato futuro, o que realicen negociaciones sobre su voluntad de contratar en un futuro, a pesar de que no tuvieran definidos todos los elementos del contrato futuro.

Ante estas situaciones cabe preguntarse ¿qué fuerza legal tiene ese acuerdo previo? y ¿puede exigirse su cumplimiento ante los tribunales o constituyen meras negociaciones sin consecuencias?

La respuesta no es sencilla y depende de un análisis detallado de los pactos alcanzados. Existen diferentes figuras, anteriores al contrato, que pueden identificarse en las situaciones descritas. En el presente artículo analizaremos el precontrato y los tratos preliminares, para valorar la eficacia y exigibilidad de dichos acuerdos.

Como regla general, un contrato produce obligaciones entre las partes y es indispensable la existencia de unos requisitos esenciales para su plena validez. El artículo 1.254 del Código Civil establece que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse a dar alguna cosa o prestar algún servicio. El artículo 1.261 del Código Civil establece que los requisitos esenciales para la validez de un contrato son: el consentimiento, el objeto y la causa.

Respecto a la forma, en términos generales, rige el principio de libertad de forma, salvo lo que dispongan las leyes especiales, y siempre y cuando se cumplan con los tres requisitos indicados anteriormente.

Por otro lado, los contratos verbales son admisibles y válidos en derecho, y se perfeccionan por el mero consentimiento y obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado y, a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Sin embargo, presentan dificultades cuando se debe probar su existencia.

Ahora bien, como venimos diciendo, también existen otras figuras que pueden generar obligaciones entre las partes, a pesar de que no cuenten con un desarrollo normativo expreso, u otras que directamente no alcanzan los requisitos mínimos para generar dichas obligaciones.

II.- El precontrato:

El Código Civil español no regula el precontrato de forma sistemática, pero su existencia y efectos han sido ampliamente reconocidos y desarrollados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Se basa en los principios generales de la contratación, como los establecidos en el artículo 1.254 del Código Civil sobre la existencia del contrato, y el artículo 1.258 del Código Civil sobre la perfección y obligatoriedad de los contratos.

El precontrato se define como un acuerdo entre dos partes por el que se comprometen a celebrar en el futuro un contrato determinado, cuyos elementos esenciales ya están predefinidos o son determinables. No estamos ante un contrato definitivo, sino en un pacto para contratar en el futuro.

Para que el precontrato sea válido y pueda reclamarse su cumplimiento, debe contener los elementos esenciales del contrato definitivo, y que definimos a continuación:

• El consentimiento: en el precontrato, las partes deben manifestar su voluntad de quedar vinculadas a la celebración del contrato futuro. No basta con una simple intención de negociar. Tal y como establece el artículo 1.262 del Código Civil, el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa. En este caso, la oferta y la aceptación deben recaer sobre el compromiso de formalizar el contrato definitivo en las condiciones ya pactadas. Este consentimiento debe ser libre, consciente y no estar viciado por error, dolo, violencia o intimidación.
• El objeto: El objeto del precontrato es el contrato definitivo que se celebrará en el futuro. Para que este objeto sea “cierto”, es indispensable que los elementos esenciales del contrato futuro estén ya definidos o, al menos, sean determinables sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes. Por ejemplo, en una promesa de compraventa, el precontrato debe identificar inequívocamente el inmueble a transmitir y fijar el precio o establecer un método claro para su cálculo futuro. Si estos elementos clave quedan abiertos a una negociación posterior, el acuerdo podría ser considerado nulo por indeterminación del objeto.
• La causa: La causa es la finalidad jurídica y económica que persigue el contrato. En la promesa de contrato, la causa para cada parte es la obligación que la otra asume de celebrar el contrato definitivo. Esta causa debe ser existente, verdadera y lícita. Un precontrato sin causa o con una causa ilícita, por oponerse a las leyes o a la moral, no producirá efecto alguno, tal y como sanciona el artículo 1.275 del Código Civil.

Además del precontrato, también existe otra figura que comúnmente se relaciona con el precontrato, pero que no lleva a generar una obligación entre partes. Veámoslo.

III.- Tratos Preliminares:

Antes de que un contrato nazca, es habitual que las partes atraviesen una fase de negociación. Este periodo, conocido como tratos preliminares, abarca todas las conversaciones, el intercambio de información, la presentación de borradores y, en general, los actos preparatorios que los interesados llevan a cabo con el fin de discutir y preparar un futuro contrato.

La característica fundamental de los tratos preliminares es que, como regla general, no generan una obligación de celebrar el contrato definitivo. Las partes son libres de iniciar negociaciones y de abandonarlas en cualquier momento sin que ello, en principio, genere responsabilidad. Como indica la jurisprudencia, se trata de «simples conversaciones personales, redacción de minutas o proyectos cruzados, ofertas y contraofertas […] en las que las partes implicadas no demuestran su intención de obligarse recíprocamente» (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, nº 829/2016 de 16 de febrero de 2016).

Ahora bien, la libertad para abandonar las negociaciones no es absoluta. El principio de buena fe debe presidir todo el proceso de contratación, incluida esta fase inicial.

Cuando una de las partes rompe las negociaciones de manera injustificada y contraria a la buena fe, después de haber creado en la otra una confianza razonable en que el contrato se celebraría, puede incurrir en lo que se conoce como responsabilidad precontractual o culpa in contrahendo.

En estos casos, aunque no se puede exigir el cumplimiento del contrato (porque nunca llegó a existir), la parte perjudicada sí puede reclamar una indemnización. Esta compensación se limita al llamado «interés negativo» o de confianza, es decir, busca resarcir los gastos y desembolsos realizados en la creencia de que el contrato se firmaría (por ejemplo, costes de informes, desplazamientos, asesoramiento, etc.), pero no incluye las ganancias que se hubieran obtenido con el contrato no celebrado.

IV.- Conclusión.

La distinción clave entre un precontrato vinculante y los tratos preliminares radica en la definición de los elementos esenciales del futuro contrato. Mientras que en los tratos preliminares estos elementos aún se están discutiendo y no hay un acuerdo cerrado, el precontrato ya los contiene de forma clara y determinada, faltando únicamente la decisión de poner en marcha el contrato definitivo.

Como se ha visto en la jurisprudencia, para que exista un precontrato es necesario que «se haya definido inalterablemente […] la situación jurídica» (Sentencia de la Audiencia Provincial de Islas Baleares/Illes Balears, nº 85/2015 de 30 de marzo de 2015). Si, por el contrario, las condiciones esenciales siguen pendientes de negociación, nos encontraremos ante meros tratos preliminares sin fuerza vinculante para exigir el cumplimiento.

Por ello, para determinar si estamos ante un precontrato o ante tratos preliminares será necesario analizar todas las comunicaciones entre las partes, los acuerdos precontractuales alcanzados y todas las vicisitudes que envuelven la relación mantenida hasta entonces. Sólo con este análisis e identificando si se cumplen todos los requisitos del precontrato, podremos determinar con exactitud si estamos ante una figura u otra, y si el incumplimiento de lo pactado podrá reclamarse ante los tribunales.

Este artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento. Para más información: info@gimenez-salinas.es

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