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INTRODUCCION
Los defectos constructivos rara vez se presentan de una sola vez. Determinadas deficiencias que tienen un origen común pueden manifestarse primero en una zona del edificio y años después en otras, cuando ya existe un pleito o incluso una sentencia firme. Ello plantea preguntas que interesan a propietarios, promotoras, técnicos y aseguradoras: ¿puede volver a reclamarse a quien ya fue condenado?, ¿desde cuándo corren los plazos legales?, ¿basta con que una reparación de urgencia elimine el riesgo o puede exigirse, además, que el edificio recupere la solución con la que fue proyectado?
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 625/2026, de 21 de abril (rec. 4337/2021), responde a todas ellas. La Sala desestima los recursos del arquitecto superior y del arquitecto técnico de un colegio y confirma su condena solidaria a pagar 462.774,77 euros por las obras urgentes que tuvo que costear la propiedad y 222.441,16 euros por devolver los elementos afectados a su configuración original.
Su interés va más allá del caso: ordena con claridad la relación entre cosa juzgada y preclusión en litigios sucesivos, recuerda la diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) e incluye en el daño material del artículo 17 la restitución del diseño original. Ahora bien, algunas de sus conclusiones dependen mucho de las circunstancias del caso y conviene leerlas con cautela.
UN COLEGIO, DOS PLEITOS
El litigio se refiere a la construcción de un colegio de Boadilla del Monte por una sociedad cooperativa, quien aceptó como terminada el 15 de septiembre de 2008, con repasos pendientes cuya subsanación no llegó a constar. Pronto aparecieron grietas y desplomes cuya causa quedó identificada: la ausencia de juntas de dilatación estructural, derivada de un cambio sustancial del sistema estructural proyectado.
En octubre de 2010 el Ayuntamiento ordenó reparar con urgencia el murete perimetral que remata la cubierta del módulo infantil, que se desplomaba, y la cooperativa lo sustituyó adoptando para ello una solución que alteró el diseño original, impuesta por la urgencia derivada de la intervención del Consistorio. En 2012 la sociedad cooperativa demandó a los técnicos y obtuvo una condena consistente en ejecutar las obras necesarias para dejar el conjunto como estaría sin los defectos (Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Madrid 98/2014, de 20 de mayo, confirmada en apelación en 2016), que calificó los daños como estructurales y continuados. Los condenados no efectuaron reparación alguna.
En mayo de 2013, ya contestada aquella demanda, el problema se extendió a los muretes perimetrales de los demás módulos del colegio y el Ayuntamiento dictó dos órdenes de ejecución con plazos perentorios. Requeridos por burofax, los técnicos no respondieron, y la cooperativa ejecutó las obras ese verano. En julio de 2015 presentó una segunda demanda reclamando el coste de esas obras urgentes e interesando que los muretes fueran devueltos a su configuración original; en esta última partida excluyó los muretes del módulo infantil, ya comprendidos en la primera condena.
Los demandados opusieron cosa juzgada, prescripción y aparición de los daños fuera del plazo de garantía. La demanda fue íntegramente estimada en primera instancia y en apelación (Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª), y la Sala Primera del Tribunal Supremo en la Sentencia 625/2026, de 21 de abril desestimó el recurso extraordinario por infracción procesal y los de casación.
¿CIERRA LA PRIMERA SENTENCIA LA PUERTA A LOS DAÑOS NUEVOS?
LOS DOS EFECTOS DE LA COSA JUZGADA
El artículo 222 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) atribuye a la sentencia firme dos efectos distintos. El efecto negativo o excluyente que impide un segundo proceso cuando coinciden los sujetos, lo que se pide y su fundamento y el efecto positivo o prejudicial que no exige esa triple identidad: basta con que los litigantes sean los mismos y con que lo resuelto en el primer pleito sea antecedente lógico del segundo, de modo que el nuevo tribunal no puede contradecirlo.
Aplicada al caso concreto, la distinción explica el resultado. Las patologías de 2013 no formaron parte del primer proceso, cuyo objeto fijó un informe pericial que no las recogía porque aún no existían; por lo tanto, no hay efecto excluyente.
Pero la primera sentencia sí resulta vinculante en lo que declaró:
- sobre la causa de los daños; y
- Sobre la responsabilidad de los técnicos.
LA PRECLUSION NO ALCANZA A LO QUE TODAVIA NO HABIA OCURIDO
El artículo 400 LEC obliga a hacer valer en la demanda todos los hechos y fundamentos que puedan alegarse en ese momento, de modo que lo que no se alega, precluye y no puede invocarse en un pleito posterior.
Pero esta regla presupone que los hechos pudieran haberse alegado, y en el caso enjuiciado no era así: la primera demanda era de 2012 y las obras que fundan la segunda demanda nacen de las órdenes municipales dictadas en de junio de 2013.
DAÑO NUEVO O AGRAVACION DE LO YA JUZGADO
Conviene no extraer de lo anterior una conclusión excesiva: la sentencia no permite fraccionar una reclamación ni reservar para otro pleito lo que pudo pedirse en el primero. Y la Audiencia, en un razonamiento que el Supremo transcribe, trazaba una frontera útil: la agravación de los defectos ya enjuiciados, causada por el retraso de los condenados en cumplir, no es un hecho nuevo, sino un perjuicio derivado del incumplimiento de la sentencia, que debe resolverse en su ejecución por la vía del artículo 706 LEC. En coherencia con esa frontera, la reposición de los muretes del módulo infantil, ya comprendida en la primera condena, no formaba parte del segundo proceso.
EL PLAZO DE GARANTIA: LA CAUSA COMUN
El artículo 17.1 LOE no fija un plazo para demandar, sino un período de garantía, contado desde la recepción sin reservas o desde la subsanación de estas, dentro del cual han de producirse los daños: diez años si derivan de vicios en elementos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio (letra a) y tres años si afectan a la habitabilidad (letra b).
El arquitecto técnico planteó una cuenta sencilla para justificar que la reclamación se hallaba fuera de plazo: recepción en 2008, garantía trienal vencida en 2011 y daños aparecidos en 2013.
El Supremo la rechaza por dos razones. La primera, que la sentencia firme anterior había calificado los daños como estructurales, de modo que el plazo coherente con el riesgo de derrumbe de los muretes era el decenal, y no el trienal que la Audiencia mencionó sin explicarlo; y, como la cosa juzgada puede apreciarse de oficio, habría que partir de los diez años.
La segunda razón, tiene notable valor práctico. El recurso comparaba dos fechas en abstracto y prescindía de los hechos probados: todos los muretes fallaban por una misma causa, manifestada dentro del período de garantía, aunque sus efectos en otros módulos llegaran más tarde. Ignoraba, además, las incidencias que la Sala relata tras la recepción —una entrega incompleta, con trabajos y repasos pendientes cuya subsanación no consta—, dato nada irrelevante cuando el artículo 17.1 LOE computa el plazo desde la recepción sin reservas o desde la subsanación de estas.
La conclusión no es que cualquier defecto tardío quede cubierto porque el edificio sufriera antes otra patología. Lo determinante es acreditar técnicamente la causa común y su manifestación en plazo.
LA PRESCRIPCION: UNA CALIFICACION DEL DAÑO QUE AQUÍ RESULTO INDIFERENTE
Distinto del período de garantía es el plazo para reclamar: el artículo 18.1 LOE fija dos años desde que se produzcan los daños. Para precisar ese momento, la jurisprudencia distingue el daño permanente, que se produce en un momento dado y persiste, aunque se agrave, y cuyo plazo corre desde que el perjudicado pudo conocer su alcance (la regla «desde que lo supo el agraviado» del artículo 1968.2.º del Código Civil), del daño continuado, cuya causa sigue actuando y cuyo plazo no se inicia hasta el resultado definitivo. Dicho en términos sencillos, los primeros se mantienen; los segundos, además, se agravan porque la causa que los provoca no cesa.
La Audiencia calificó los daños como continuados y situó el inicio del plazo el 10 de septiembre de 2013, fecha de recepción provisional de las obras urgentes que detuvieron su progresión. El Supremo confirma que la acción no había prescrito, pero con un matiz relevante: en este caso, la calificación es indiferente. La sentencia firme anterior, vinculante, ya había calificado los daños como continuados; y aun siendo permanentes, el día inicial no podría ser anterior a la recepción de unas obras que la cooperativa tuvo que acometer y pagar ante la inacción de los condenados. Presentada la demanda el 29 de julio de 2015, la acción estaba en plazo sin necesidad siquiera de acudir al efecto interruptivo de los requerimientos posteriores, que los demandados optaron por no recoger.
El matiz no es menor. En la Sentencia del Tribunal Supremo 1463/2025, de 21 de octubre la Sala calificó como permanentes unos daños constructivos pese a su posible carácter estructural, atendiendo a si el perjudicado pudo conocer su alcance real. La Sentencia del Tribunal Supremo 625/2026 no corrige esa línea ni avala con carácter general la tesis del daño continuado, de modo que conviene ser prudente antes de invocarla como precedente sobre el dies a quo, el día inicial del cómputo.
REPARAR NO ES SOLO ELIMINAR EL PELIGRO: EL DERECHO A RECUPERARA EL DISEÑO ORIGINAL
Este es, probablemente, el pronunciamiento de mayor alcance. El arquitecto superior sostenía que, ejecutada la solución municipal, los muretes estaban reparados de forma definitiva, sin siquiera un daño estético, y que pagar además su reposición al diseño original supondría un enriquecimiento injusto ajeno a los daños materiales del artículo 17 LOE.
La Sala admite que el artículo 17 LOE deja fuera los daños morales, el lucro cesante o los simples incumplimientos contractuales, que deben reclamarse por otras vías.Pero esa delimitación no autoriza a interpretar el daño material de espaldas al principio de indemnidad, según el cual el perjudicado debe quedar en la situación en que estaría si el daño no se hubiera producido.
Desde esa premisa, el propietario no tiene por qué convivir con una solución funcional, adoptada conforme a unas directrices municipales «concretas e innegociables» para atajar un riesgo, que menoscaba la concepción inicial del edificio y la coherencia de las soluciones con que fue proyectado. Lograr que el edificio recupere su diseño forma parte de la reparación íntegra del daño material y no constituye un beneficio injustificado, tanto más cuanto que la primera sentencia ya había ordenado devolver el conjunto al estado que tendría sin los defectos.
Conviene, no obstante, precisar su alcance. La doctrina se refiere a soluciones provisionales impuestas por la urgencia o por la Administración, no a mejoras decididas libremente por la propiedad, y exige separar con nitidez dos partidas —la eliminación del riesgo y la restitución de lo proyectado— sin duplicidad con lo concedido en un pleito anterior.
LA PRUEBA DE LAS OBRAS URGENTES: ALCANCE, NECESIDAD Y COSTE
Se intentó también reducir la condena por la vía probatoria, alegando que las órdenes municipales solo se referían a determinados muretes y que la cooperativa intervino en todos. El Supremo no aprecia error: el acta de inspección y los informes técnicos municipales aludían a todos ellos, y el contexto lo justificaba: plazos perentorios, unos demandados que se desentendieron por completo del problema, la obligación del perjudicado de minorar en lo posible la extensión y propagación de los daños y la razonable conveniencia de aprovechar las vacaciones escolares.
Tampoco prospera la queja de que no podía saberse si lo facturado correspondía a lo ejecutado. La demandante había aportado el proyecto, las mediciones, las certificaciones de obra, el libro del edificio, más de cuatrocientas fotografías y las facturas, sin impugnación seria. En el recurso extraordinario, la valoración de la prueba solo es revisable ante un error patente e inmediatamente verificable, y quien lo invoca debe señalar el elemento probatorio concreto que lo demuestra: las dudas genéricas no bastan.
UN EJEMPLO PRACTICO.
Piénsese en una comunidad de propietarios que demanda a la constructora y a la dirección facultativa por las grietas de la fachada del bloque A. Con la demanda ya contestada, empiezan a fisurarse los bloques B y C, y el perito apunta a la misma causa: la falta de juntas de dilatación.
A la luz de la Sentencia del Tribunal Supremo 625/2026, la comunidad no necesita ampliar el primer pleito: podrá reclamar esos daños en un nuevo procedimiento, en el que lo declarado
sobre la causa y la responsabilidad jugará a su favor. Si el Ayuntamiento le impone una solución de urgencia distinta de la proyectada, podrá reclamar su coste y el de restituir después la fachada original, documentando ambas partidas por separado. En cambio, si lo que ocurre es que las grietas del bloque A empeoran porque los condenados no reparan, la vía es la ejecución de la primera sentencia. Y, en todo caso, lo prudente es no confiar en la calificación de daño continuado y reclamar —o requerir fehacientemente a cada uno de los agentes— dentro de los dos años siguientes a conocer el alcance de las nuevas patologías.
CONCLUSIONES.
De la sentencia pueden extraerse las siguientes ideas:
- Una sentencia firme no impide reclamar por los daños que aparecen después en otros elementos del edificio, porque la LEC (artículo 400) no obliga a alegar hechos que aún no existían; la mera agravación de lo ya condenado, en cambio, se resuelve en ejecución.
- Lo resuelto en el primer pleito vincula en el segundo en cuanto a la causa de los daños y la responsabilidad de los agentes (artículo 222.4 LEC).
- Garantía y prescripción son plazos distintos, y frente a una causa común acreditada no basta comparar en abstracto la fecha de recepción con la de aparición de cada daño.
- La calificación del daño como continuado no fue decisiva, y la jurisprudencia reciente aconseja no confiar en ella para retrasar el inicio del plazo de dos años.
- La reparación íntegra incluye recuperar el diseño original cuando una solución urgente impuesta lo alteró, siempre que se acrediten su necesidad, su conexión causal con los defectos y su coste.
En el plano práctico, las implicaciones varían según la posición de las partes:
- Para propietarios, comunidades y promotoras: delimitar cada demanda con un informe pericial preciso, requerir fehacientemente a cada uno de los agentes ante cada nueva patología, conservar toda la documentación de las actuaciones urgentes y reclamar por separado la eliminación del riesgo y la reposición del diseño original.
- Para agentes de la edificación y aseguradoras: la inacción tiene un coste, pues desatender requerimientos o condenas de reparación encarece el resultado y debilita la defensa. La cosa juzgada exige analizar con rigor qué fue objeto del primer pleito y qué pertenece a su ejecución, y los recursos han de construirse sobre los hechos probados.
En materia de defectos constructivos, el resultado del segundo pleito se prepara en el primero: en la precisión con que se delimita su objeto, en la documentación que se conserva y en la diligencia con que se actúa ante cada nueva patología.
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