Recibir una vivienda en herencia no solo implica adquirir un inmueble, sino también asumir gastos como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), las cuotas de la comunidad de propietarios, las derramas, el seguro, los suministros o las reparaciones necesarias para conservarla.
La distribución de estos gastos puede generar conflictos cuando existen varios herederos, cuando uno de ellos utiliza la vivienda en exclusiva o cuando el testamento atribuye el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otra.
Para determinar quién debe pagar, no basta con comprobar quién ocupa la vivienda. Hay que tener en cuenta quién es su titular, qué derecho corresponde a cada persona, cuándo se generó el gasto y si está relacionado con la propiedad, la conservación o el uso del inmueble.
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¿QUIÉN PAGA MIENTRAS LA HERENCIA NO SE HA REPARTIDO?
Desde el fallecimiento y hasta que la herencia es aceptada y repartida, continúan generándose gastos necesarios para conservar la vivienda. Durante este período deben distinguirse las deudas que ya existían al morir el causante de los gastos nacidos posteriormente.
Los recibos impagados o las cuotas de la comunidad que ya estaban vencidas forman parte del pasivo de la herencia. En cambio, los gastos posteriores necesarios para conservar y administrar la vivienda corresponden a la herencia mientras permanezca indivisa.
El artículo 411-9 del Código civil de Cataluña permite a los llamados a la herencia realizar actos de conservación, defensa y administración ordinaria. Por ello, si aparece una avería urgente o existe riesgo de que el inmueble se deteriore, cualquiera de ellos puede adoptar las medidas necesarias sin tener que esperar a que finalice la partición.
Quien adelante el pago deberá conservar las facturas y los justificantes y comunicarlo a los demás interesados. De esta manera podrá solicitar el reembolso correspondiente o hacer valer ese gasto cuando se reparta la herencia.
REPARTO DE GASTOS ENTRE LOS COHEREDEROS
Cuando varias personas aceptan la herencia, se forma una comunidad hereditaria que se mantiene hasta la partición. Durante este período, las obligaciones y cargas hereditarias se distribuyen entre los coherederos en proporción a sus respectivas cuotas. Si, al efectuar la partición, la vivienda se adjudica a varios herederos en proindiviso, estos pasarán a ser copropietarios del inmueble.
Como regla general, el IBI, el seguro, las cuotas de la comunidad y las reparaciones necesarias deberán distribuirse según las cuotas de los coherederos o copropietarios. Si uno de ellos paga la totalidad, podrá reclamar a los demás la parte que les corresponda, siempre que acredite el pago y que se trataba de un gasto necesario o común.
No ocurre lo mismo con los suministros. Si solo uno de los herederos vive en la vivienda, deberá pagar los consumos de agua, electricidad, gas o internet. El uso exclusivo no le obliga necesariamente a asumir todos los gastos derivados de la propiedad, pero sí aquellos que proceden directamente de su utilización.
También deben diferenciarse las reparaciones necesarias de las mejoras voluntarias. Un heredero no puede decidir por sí solo una reforma destinada únicamente a mejorar la vivienda y exigir después a los demás que la paguen. Salvo que exista una urgencia, es aconsejable comunicar previamente cualquier actuación y alcanzar un acuerdo entre los cotitulares.
USUFRUCTUARIO Y NUDO PROPIETARIO: ¿QUIÉN DEBE PAGAR?
Es frecuente que el testamento atribuya a una persona el usufructo de la vivienda y a los herederos la nuda propiedad. El usufructuario tiene derecho a utilizar y disfrutar el inmueble, mientras que los nudos propietarios conservan su titularidad.
El artículo 561-12 del Código civil de Cataluña establece que corresponden al usufructuario los gastos de conservación y mantenimiento, las reparaciones ordinarias, los suministros y los tributos y tasas de devengo anual. Por tanto, si una persona es usufructuaria de la totalidad de la vivienda, deberá pagar íntegramente el IBI, sin perjuicio de los pactos internos que puedan resultar del testamento o del título constitutivo del usufructo.
En cambio, las reparaciones extraordinarias que no sean consecuencia de un incumplimiento del usufructuario corresponden al nudo propietario. También debe asumir las contribuciones especiales que comporten una mejora permanente del inmueble.
Por ejemplo, una reparación ordinaria de las instalaciones de la vivienda corresponderá normalmente al usufructuario. Una obra estructural o una mejora permanente del edificio deberá ser asumida, en principio, por el nudo propietario. No obstante, si la reparación
extraordinaria se ha hecho necesaria porque el usufructuario incumplió su deber de conservación, este podrá ser responsable del gasto.
En las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal debe distinguirse entre la obligación frente a la comunidad de propietarios y la distribución interna del gasto entre usufructuario y nudo propietario. Ante una derrama, deberá comprobarse su finalidad: si responde a trabajos ordinarios de conservación o mantenimiento, corresponderá normalmente al usufructuario; si financia una reparación extraordinaria o una mejora permanente, deberá asumirla, en principio, el nudo propietario.
Si la vivienda ya estaba hipotecada cuando se constituyó el usufructo, el usufructuario no está obligado, por el mero hecho de serlo, a pagar la deuda garantizada con la hipoteca. El pago corresponderá a la persona que tenga la condición de deudora o a los herederos que hayan asumido dicha deuda, sin perjuicio de lo establecido en el testamento o en la escritura de aceptación de herencia.
CONCLUSIÓN
Los gastos de una vivienda heredada no se distribuyen siempre de la misma forma. Mientras la herencia permanece indivisa, las obligaciones y cargas hereditarias se reparten entre los coherederos según sus cuotas. Si la vivienda se adjudica a varios de ellos, los gastos comunes deberán ser asumidos por los copropietarios, mientras que los consumos corresponden a quien utiliza efectivamente el inmueble.
Cuando existe un usufructo, el usufructuario debe asumir, con carácter general, los gastos de conservación y mantenimiento, las reparaciones ordinarias, los suministros y los tributos anuales, incluido el IBI si ostenta el usufructo de toda la vivienda. En cambio, las reparaciones extraordinarias y las mejoras permanentes corresponden normalmente al nudo propietario. El usufructuario tampoco está obligado, por su condición de usufructuario, a pagar la deuda hipotecaria que ya gravaba la vivienda cuando se constituyó el usufructo.
Antes de reclamar cualquier cantidad conviene revisar el testamento, la escritura de aceptación de herencia y el título constitutivo del usufructo, determinar cuándo se generó el gasto y conservar las facturas y los justificantes de pago.
Para más información o asesoramiento pueden ponerse en contacto con info@gimenezsalinas.es.