Uso exclusivo de un inmueble común: ¿Pueden los demás propietarios exigir una indemnización o instar un desahucio?

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La existencia de un inmueble en copropiedad es una situación jurídica habitual que, sin embargo, puede generar conflictos significativos. Uno de los más frecuentes se produce cuando uno de los comuneros decide utilizar el bien de forma exclusiva y excluyente, impidiendo al resto de los copropietarios el ejercicio de su derecho de uso.

EL DERECHO A UNA INDEMNIZACIÓN POR EL USO EXCLUSIVO

El punto de partida para resolver esta cuestión se encuentra en el Artículo 394 del Código Civil, que regula el uso de la cosa común. Este precepto establece que cada copropietario puede servirse de los bienes comunes siempre que lo haga conforme a su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir al resto de partícipes su derecho a utilizarlas.

Cuando un comunero utiliza el inmueble de manera exclusiva, está impidiendo de facto que los demás ejerzan su derecho. Ahora bien, ¿genera esto automáticamente un derecho a ser indemnizado?

La jurisprudencia ha matizado esta cuestión de forma clara. El mero uso exclusivo no es suficiente para generar una obligación de indemnizar. Para que nazca este derecho, es indispensable que el copropietario perjudicado manifieste su oposición expresa y fehaciente a dicho uso.

Uso tolerado vs. uso ilegítimo: Mientras no exista una oposición formal, se entiende que el uso exclusivo es tolerado por el resto de los comuneros. Sin embargo, desde el momento en que se produce un requerimiento formal para que cese la ocupación, la posesión del comunero se convierte en una extralimitación de su derecho.

Es a partir de esa oposición expresa cuando se genera un perjuicio indemnizable para los demás copropietarios.  La compensación se cuantifica, generalmente, en un importe equivalente a la renta de mercado que podría obtenerse por el inmueble, si en vez de ser uno de ellos el que usara en exclusiva el bien cedieran el uso a un tercero, en proporción a la cuota de participación de los comuneros no ocupantes.

LA VIABILIDAD DEL DESAHUCIO POR PRECARIO ENTRE COMUNEROS

La segunda vía que suelen plantearse los copropietarios afectados es la del desahucio por precario, un procedimiento sumario destinado a recuperar la posesión de un inmueble cedido gratuitamente y sin un título que lo justifique.

Ante esta cuestión, la postura prácticamente unánime de la jurisprudencia admite el ejercicio de la acción de desahucio por precario, siempre que sea promovida por la mayoría de los copropietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. Será suficiente con que la acción sea ejercitada por uno solo de los copropietarios, siempre que actúe en beneficio de la comunidad y que cuente con el consentimiento del resto de comuneros o, al menos, no exista expresamente su oposición.

Sin embargo, cuando el inmueble pertenece únicamente a dos copropietarios con participaciones iguales del 50 %, el planteamiento se vuelve más controvertido, ya que existen criterios dispares entre las Audiencias Provinciales:

• Postura favorable al desahucio: Algunas Audiencias consideran que el uso exclusivo y excluyente, sin acuerdo y en contra de la voluntad del otro copropietario, constituye una extralimitación del derecho que convierte al ocupante en un precarista. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, nº 478/2019, de 6 de septiembre y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid nº 475/2023 de 13 de noviembre, admite esta vía incluso entre dos copropietarios al 50%, argumentando que la utilización de la finca por uno solo, excluyendo el goce del otro, es ilegítima e infringe el Artículo 394 del Código Civil.
• Postura contraria al desahucio: En contraposición, otro sector jurisprudencial rechaza esta vía. Sostiene que el comunero ocupante posee un título legítimo (su propia cuota de propiedad), lo que impide calificar su posesión como precario. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, nº 601/2017, de 29 de diciembre, es clara al respecto, indicando que el conflicto sobre la reglamentación del uso no puede dilucidarse en un desahucio, sino que «solo puede dilucidarse en un proceso declarativo en el que se delimiten los derechos de cada comunero y los términos en los que se ha de compatibilizar el uso al que todos ellos deben tener acceso». Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 130/2017 de 15 de marzo, considera que el otro comunero no puede promover el desahucio por precario al no ostentar la mayoría exigida, debiendo resolverse el conflicto a través del correspondiente procedimiento declarativo.

Por tanto, la viabilidad del desahucio por precario dependerá de las circunstancias del caso concreto y del criterio del tribunal competente.

CONCLUSIÓN

Ante el uso exclusivo de un bien común por parte de un copropietario, los demás comuneros disponen de las siguientes herramientas legales:

1. Reclamar una indemnización: Es una vía viable y consolidada, pero requiere como requisito indispensable haber manifestado previamente una oposición formal y fehaciente a dicho uso. La indemnización se devengará desde la fecha de esa comunicación.
2. Instar el desahucio por precario: Es una opción controvertida y de resultado incierto, ya que la jurisprudencia no es unánime. Debe estudiarse el caso concreto para determinar la viabilidad de la acción.

El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento. Para más información: info@gimenez-salinas.es

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