La finalización del régimen extraordinario de suspensión de desahucios, implementado como respuesta a la crisis de la COVID-19, marca un punto de inflexión en la protección de los hogares vulnerables. Este cambio se consolidó el 25 de febrero de 2026, con la no convalidación por parte del Congreso de los Diputados del Real Decreto-ley 2/2026, que pretendía extender la vigencia de estas medidas.
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Antecedentes normativos: origen y vigencia de la suspensión extraordinaria.
Como respuesta a la crisis sanitaria y económica generada por la pandemia de COVID-19, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (en adelante, RDL 11/2020), estableció un conjunto de medidas urgentes en los ámbitos social y económico. Su disposición principal, regulada en el Artículo 1. “Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”, introdujo un mecanismo de protección excepcional.
Este régimen, que nació con vocación extraordinaria y carácter temporal, permitía a los órganos judiciales suspender los procedimientos de desahucio y los lanzamientos si la parte arrendataria o los ocupantes acreditaban encontrarse en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional, inicialmente por un período máximo hasta el 31 de enero de 2021.
Aunque su vigencia inicial era limitada, la medida fue objeto de sucesivas prórrogas mediante diversos Reales Decretos-ley, manteniéndose en vigor durante aproximadamente seis años, hasta el 31 de diciembre de 2025. Durante este periodo, los tribunales han aplicado de forma automática la prórroga de la suspensión de los procedimientos de desahucio.
El fin del régimen extraordinario: consecuencias de la no convalidación del real decreto-ley 2/2026
El 4 de febrero de 2026 se publicó el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero (en adelante, RDL 2/2026), por el que se adoptaban medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial; con la intención de prorrogar nuevamente la suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2026. La Disposición Transitoria Única preveía la continuación automática de la suspensión para aquellos procedimientos que ya se encontraran suspendidos, sin necesidad de nueva solicitud.
Sin embargo, en la sesión del 25 de febrero de 2026, el Pleno del Congreso de los Diputados no convalidó el RDL 2/2026; y en el BOE de 28 de febrero de 2026 se publicó la Resolución de 26 de febrero de 2026 por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del RDL 2/2026.
La derogación del RDL 2/2026, por el que se pretendían prorrogar hasta el 31 de diciembre de 2026 las medidas establecidas en el RDL 11/2020, conlleva las siguientes implicaciones jurídicas inmediatas y significativas:
- Pérdida de la base legal para la suspensión extraordinaria: Los órganos judiciales ya no cuentan con el amparo normativo específico que les facultaba para suspender lanzamientos por motivos de vulnerabilidad económica en los términos del RDL 11/2020.
- Reanudación de procedimientos suspendidos: Todos los procedimientos de desahucio que se encontraban paralizados en virtud de esta normativa pueden reanudar su tramitación ordinaria. La previsión de prórroga automática ha quedado sin efecto.
- Retorno a la normativa procesal general: Desde el punto de vista procesal, el fin de esta moratoria extraordinaria implica la vuelta estricta a los mecanismos ordinarios establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Es importante destacar que la reactivación de los desahucios no es automática. En los procedimientos que se encontraban suspendidos, la parte actora deberá, a través de su representación procesal, presentar un escrito solicitando formalmente el alzamiento de la suspensión y el señalamiento de una nueva fecha para el lanzamiento.
La suspensión ordinaria del artículo 441 de la lec: un mecanismo vigente
Es fundamental distinguir la suspensión extraordinaria prevista en el RDL 11/2020 que ha sido derogada, de la suspensión ordinaria establecida en la LEC que permanece vigente.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil introduciendo un mecanismo de suspensión en los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441.
Este procedimiento ordinario establece que, si el inmueble objeto de la controversia constituye la vivienda habitual de la parte demandada, el Juzgado de oficio comunicará la existencia del procedimiento a las Administraciones competentes a fin de que puedan analizar la posible situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar una propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar. El tribunal, a la vista de los escritos de las partes y de la información recibida de las Administraciones Públicas, tiene la facultad de acordar una suspensión del procedimiento para que se adopten las medidas propuestas. Sin embargo, el plazo de suspensión está limitado por la ley a:
- Dos meses, si el demandante es una persona física.
- Cuatro meses, si el demandante es una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites. Este mecanismo, a diferencia del anterior, no es una prórroga indefinida, sino una suspensión tasada y sujeta a la intervención activa de los servicios sociales.
Conclusión
La no convalidación del RDL 2/2026 recupera la seguridad jurídica en el ámbito del derecho de propiedad y la vivienda digna, restableciendo el equilibrio. No obstante, sigue siendo urgente implementar medidas y políticas públicas que garanticen soluciones habitacionales para quienes se encuentran en situación de vulnerabilidad, ya que mantener estas medidas durante seis años no resolvía el principal problema habitacional actual.
El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento. Para más información: info@gimenez-salinas.es