Llega al despacho un cliente que entregó a cuenta cantidades de dinero para comprar un apartamento sobre plano como segunda residencia. La operación reviste de una apariencia totalmente seria. Sin embargo, con el tiempo se constata que nunca se inició la construcción de dicha promoción inmobiliaria.
Al promotor se le procesa por un delito de estafa, y al requerir la devolución de las cantidades entregadas, se descubre su insolvencia. Se procede a reclamar ante la entidad de crédito obligada a realizar una actividad vigilante de las cantidades ingresadas, por su responsabilidad subsidiaria a la del promotor, por el incumplimiento de las obligaciones que le impone la ley 57/1968.
La ley 57/1968, introdujo un mecanismo de protección para los adquirentes de vivienda que entregan cantidades anticipadas a cuenta del precio. Dicha ley ha quedado derogada por la disposición adicional primera de la LOE, tras la redacción dada por la ley 20/2015, de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, aunque mantiene gran parte de su contenido.
El ámbito de esta protección se circunscribe únicamente a las cantidades anticipadas para viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar permanente o bien de temporada, protegiendo solo a los compradores que a la vez sean destinatarios finales de la vivienda. Por tanto, se excluyen la adquisición de viviendas para otros fines distintos, como la inversión.
Las cantidades anticipadas a cuenta del precio deberán sean real y efectivamente aplicadas a la construcción, obligando a su devolución en el supuesto que la construcción finalmente no se lleve a cabo. Esta obligación se impone de manera directa y principal al promotor, quien tiene la obligación de suscribir un seguro o un aval solidario que garantice la devolución de las cantidades para el caso de que la construcción no llegue a finalizarse en el plazo pactado para la entrega. Además, el promotor deberá ingresar las cantidades percibidas en una cuenta especial abierta en entidad de crédito.
Tras esta primera garantía y la responsabilidad solidaria de la aseguradora y la entidad avalista, entra en juego la responsabilidad subsidiaria de las entidades de crédito que son depositarias del dinero, en caso de imposibilidad del promotor de devolver las cantidades anticipadas. La ley usa el término “bajo su responsabilidad”.
La jurisprudencia ha interpretado la ley de manera más favorable al consumidor, entendiendo que las entidades de crédito no pueden considerarse terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor, imponiendo legalmente un esencial deber de vigilancia sobre el promotor. (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015).
Siempre que la entidad financiera sepa o pueda saber actuando de forma diligente, que en una de sus cuentas se están ingresando anticipos para la adquisición de viviendas en construcción, queda obligada a abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada.
De no hacerlo, incurre en la responsabilidad que impone el artículo 1.2 de la ley 57/ 68 y responderá frente a los compradores.
En nuestro caso, la entidad bancaria acaba respondiendo, dado que la entidad avalista del promotor resultó ser una sociedad fantasma sin los permisos adecuados para actuar como tal, hecho que también podría haberse tutelado por la entidad bancaria.
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