La concurrencia del principio de legalidad es básica en los Registros de la Propiedad. Es un requisito que tiene que cumplirse para que accedan al Registro títulos judiciales y/o no judiciales.

Los Registradores exigen que los títulos deben contener los requisitos técnicos establecidos en la normativa propia registral como los de aplicación que corresponda a la naturaleza jurídica de cada uno de los títulos de los interesamos su pacifica inscripción.

Se amparan en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria que excluye la posibilidad de registrar títulos que no sean perfectos y validos material y formalmente.

El artículo 1 dice: El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

En cuanto a su autenticidad los títulos judiciales generados digitalmente tienen la consideración legal de ser documentos de naturaleza pública sirviendo para ello que la firma electrónica del letrado de la administración de justicia que lo emite esté reconocida.

Para que se produzca la legalidad absoluta la Ley Hipotecaria en el párrafo primero del artículo 18 de la misma indica que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Con respecto a los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 del Reglamento Hipotecario señala que los Registradores calificarán también, bajo su responsabilidad, la competencia de los Jueces o Tribunales que ordenen las cancelaciones, cuando no firmare el despacho el mismo que hubiere decretado la inscripción o anotación preventiva.

Si dudaren de la competencia del Juez o Tribunal darán cuenta al Presidente de la Audiencia respectiva, el cual decidirá lo que estime procedente.

En definitiva, podemos afirmar que el Registrador tiene facultades muy amplias para calificar sobre si se cumplen en el documento judicial los requisitos de formalización, los de autenticidad, y si se da o no se da, en su opinión, el requisito de congruencia del contenido del mandato judicial respecto de inscripciones existentes en el Registro.

Frente a las decisiones que se toman por los registradores/ras de la propiedad cabe utilizar el proceso especial revisorio del artículo 328 de la Ley Hipotecaria para determinar judicialmente si la denegación del Registrador es acertada o no ajustada en derecho. El precepto indicado dice : Las calificaciones negativas del registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.

La demanda deberá interponerse dentro del plazo de dos meses, contados de la notificación de la calificación o, en su caso, de la resolución dictada por la Dirección General, o, tratándose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de cinco meses y un día desde la fecha de interposición del recurso, ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble.

Están legitimados para la interposición de la misma los que lo estuvieren para recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. A este fin, recibido el expediente, el Letrado de la Administración de Justicia, a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el mismo, les emplazará para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días.

Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente.

La Administración del Estado estará representada y defendida por el Abogado del Estado. No obstante, cuando se trate de la inscripción de derechos en los que la Administración ostente un interés directo, la demanda deberá dirigirse contra el Ministerio Fiscal.

Lo establecido en este artículo se entiende sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. El procedimiento judicial en ningún caso paralizará la resolución definitiva del recurso. Quien propusiera la demanda para que se declare la validez del título podrá pedir anotación preventiva de aquélla, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación; después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda sino desde su fecha.

La demanda debe interponerse contra el registrador o registradora que han calificado el documento judicial siguiendo la doctrina fijada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2015 sala primera de lo Civil sentencia 762/2014 que textualmente dice : La demanda contra la calificación del registrador o de la registradora formulada en juicio verbal se deberá dirigir contra el registrador o de la registradora responsable de dicha calificación”.

Son competentes los juzgados de primera instancia de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.

La demanda deberá interponerse dentro del plazo de dos meses, contados de la notificación de la calificación.

En cuanto a terceros posibles interesados el Letrado de la Administración de Justicia, a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el expediente registral les emplazará para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días.