La Ley 12/2023, de 24 de mayo, sobre el derecho a la vivienda recoge una serie de novedades respecto a los procedimientos de desahucio deviviendas. Estas reformas se recogen especialmente en la Disposición final 5ª que regula las modificaciones referentes a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el ámbito de Cataluña, cabe señalar que la ley estatal mencionada tiene aplicación y vigencia, sin perjuicio de la existencia de la Ley 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l’habitatge que regula aspectos relacionados con la vivienda; no obstante no regula los trámites concretos a tratar por un lado, i.- el procedimiento de emisión de un informe de vulnerabilidad económica de los ocupantes de una vivienda y por otroii.- el procedimiento de sometimiento a intermediación o conciliación. En este sentido, ambos procedimientos se rigen por lo establecido en la ley estatal LDV 12/2023 que fija las pautas y requisitos para llevar a cabo dichos trámites.
Entre las principales novedades se encuentra la de establecer unas obligaciones que deberán cumplir los propietarios que tengan la condición de “grandes tenedores” para que puedan recuperar la posesión de bienes inmuebles de su propiedad. Obligaciones como i.- acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de los ocupantes de una vivienda y ii.- el sometimiento a un procedimiento de intermediación o mediación con los ocupantes. Este procedimiento se presentan como un paso previo a iniciar acciones judiciales tales como demandas de desahucio de una vivienda que constituya residencia habitual del demandado, demandas por impago de rentas, por finalización de contrato de alquiler u ocupación sin título habilitante, demanda de ejecución hipotecaria sobre la vivienda que constituya residencia habitual del deudor o por ejemplo instar a subasta un inmueble que constituya la residencia habitual del ejecutado. En definitiva, acciones judiciales de las que puedan resultar la pérdida de la vivienda para los ocupantes.
1. Acreditación de la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de los ocupantes de una vivienda
En primer lugar, remarcar que tendrá la necesidad de acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de los ocupantes de la vivienda afectada por un proceso judicial en curso, el propietario que tenga la condición de “gran tenedor” – De acuerdo con el art. 3.k) de la LDV: toda persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Como excepción, encontramos las zonas especialmente tensionadas, tales como Barcelona o Madrid, que reduce el número de inmuebles en propiedad a cinco o más inmuebles para ser calificado con tal denominación. Pues bien, estos “grandes tenedores” tendrán que solicitar el documento acreditativo de vulnerabilidad económica accediendo a este enlace habilitado en la sede electrónica de la Agència de l’Habitatge de Catalunya:
https://habitatge.gencat.cat/ca/detalls/Tramits/Document-acreditatiu-de-vulnerabilitat-economica
A su vez, para poder presentar el formulario hay que adjuntar al mismo otro formulario de consentimiento expreso de los ocupantes de la vivienda conforme éstos autorizan a la Administración para que realice un estudio de su situación económica o, por el contrario, no prestan su consentimiento a la realización de un estudio para acreditar si concurre vulnerabilidad económica o no. En el mismo formulario se indica que, en caso de dar el consentimiento y a efectos del estudio de su situación económica, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, el Departamento de Derechos Sociales o los Servicios Sociales básicos podrán consultar los datos necesarios de los ocupantes de la vivienda en diferentes organismos públicos.
Existen tres formularios a cumplimentar, según el fin a perseguir:
- Recuperación de la posesión (arrendatarios y empleos sin título habilitante)
- Subasta
- Deudores hipotecarios
En caso de que el solicitante no sea el titular de la vivienda, deberá aportar un poder de representación. Una vez cumplimentado y presentado el formulario, la Administración (los servicios competentes de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya o los servicios sociales municipales correspondientes) en el plazo máximo de 2 meses desde la fecha de presentación de la solicitud, emitirá y notificará un informe de vulnerabilidad determinando si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad económica o no.
El solicitante recibirá una notificación que contendrá el documento acreditativo especificando si los ocupantes de la vivienda están en situación de vulnerabilidad económica o bien si se desconoce dicha circunstancia porque los ocupantes de la vivienda no han dado su consentimiento expreso para el estudio de su situación económica.
¿Qué se entiende por vulnerabilidad económica?
Para que el tribunal pueda reconocer la situación de vulnerabilidad económica, se tendrá en cuenta si el importe de la renta, en caso de desahucio por impago, junto con los gastos de suministros, supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar. Además, se evaluará si la suma total de esos ingresos no alcanza:
a) el límite de 3 veces el IPREM;
b) este límite se incrementará 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo (0,35 en caso de familias monoparentales o por cada hijo con una discapacidad igual o superior al 33%);
c) también se incrementará 0,2 veces por persona mayor de 65 años o personas en situación de dependencia;
d) en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será 5 veces el IPREM.
Asimismo, el tribunal también tendrá la facultad de reconocer la existencia de vulnerabilidad social en situaciones donde los ocupantes de la vivienda incluyan a personas dependientes (según lo establecido en la ley 39/2006 de 14 de diciembre), víctimas de violencia de género o menores de edad.
En definitiva, la ley de vivienda establece una novedad que requiere solicitar un informe de vulnerabilidad económica para conocer la situación de los ocupantes de una vivienda. Esta solicitud debe ser realizada por aquellos que ostenten la condición de «gran tenedor», ya sea persona física o jurídica. Este informe aquí en Cataluña está gestionado por l’Agència de l’Habitatge de Catalunya y evalúa la situación económica de los ocupantes pudiendo así influir en ulteriores procesos judiciales, como desahucios o acciones similares.
2. Procedimiento de intermediación o conciliación
En segundo lugar, la disposición final 5ª de la mencionada Ley del derecho a la vivienda estatal introduce otra novedad consistente en el sometimiento a un procedimiento de conciliación o intermediación entre el propietario y los ocupantes de la vivienda, previamente a la interposición de una demanda de recuperación de una vivienda o en el caso de una subasta hipotecaria.
Se trata de una solicitud en cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley 12/2023 que también aplica en Cataluña.
Como requisito fundamental, se establece que la persona encargada de instar la solicitud de intermediación, deberá cumplir con los siguientes criterios, de acuerdo con lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo:
- Ser propietario de una vivienda en una de las siguientes situaciones, tal y como establece la Ley 12/2023, de 24 de mayo:
- Previo a una subasta hipotecaria, tal y como se establece en el apartado 6 de la Disposición final quinta, de modificación de la Ley 1/2020, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Solicitud de mediación obligatoria previa a interposición de demanda para recuperación de una vivienda con condición de residencia habitual en los casos establecidos en el apartado 2 de la Disposición final quinta.
2. Ser gran tenedor de vivienda tal y como define el artículo 3.k de la Ley 12/2023, de 22 de mayo, por el derecho a la vivienda según lo siguiente:
- Persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
- En la declaración de entornos de mercado residencial tensionado los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en este ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la memoria justificativa correspondiente.
Es importante recordar que, junto con la solicitud de acudir a la intermediación, deberá aportarse un documento que acredite la vulnerabilidad económica del ocupante de la vivienda. Siempre debe solicitarse previa interposición de demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o bien previa subasta hipotecaria.
Esta solicitud se hace cumplimentando el formulario siguiente habilitado por la sede electrónica de la Agència d’Habitatge de Catalunya:
Asimismo, hay que distinguir entre aquellos procedimientos iniciados con anterioridad a la aplicación a la ley, y los procedimientos por iniciar.
Respecto a los primeros, establece la Disposición transitoria tercera, que aquellos procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y en aquellos procedimientos cuya parte actora sea un gran tenedor, sólo se reanudarán los procedimientos si esta parte acredita, con carácter previo, que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a las legislación autonómica en materia de vivienda.
La normativa establece que para acreditar la conciliación o intermediación con el ocupante de la vivienda que se pretende recuperar, se pueden seguir dos vías:
- Declaración Responsable:
- El gran tenedor emite una declaración responsable en la que asegura haber acudido a los servicios de conciliación o intermediación en un plazo máximo de 5 meses antes de presentar la solicitud de reanudación del procedimiento de desahucio. En esta declaración, el gran tenedor indica que se ha sometido al proceso, aunque no se haya llegado a un acuerdo o no se haya atendido a su solicitud.
- Resolución del Procedimiento:
- Alternativamente, el gran tenedor puede aportar una resolución emitida por los servicios competentes de conciliación o intermediación. Esta resolución indica el resultado del procedimiento y puede ser proporcionada por los organismos encargados de facilitar la conciliación entre las partes.
La Administración en el plazo máximo de 2 meses, comunicará al solicitante el inicio del procedimiento de mediación una vez obtenga la aceptación de la otra parte. En caso de no existir acuerdo de inicio de mediación en este plazo, se entiende que no se llevará a cabo la mediación.
No deben pagarse tasas para ninguno de los trámites descritos.
Es importante destacar que se modifica el apartado 1 del artículo 250 LEC números 1º, 2º, 4º y 7º indicándose que no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
A modo de resumen, a través de la disposición final quinta se introducen importantes cambios en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Entre otros aspectos, se puede destacar la eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
La disposición final quinta también introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica. La aplicación de este procedimiento debería facilitar a las Administraciones competentes dar adecuada atención a las personas y hogares afectados, ofreciendo respuesta a través de diferentes instrumentos de protección social y de los programas de política de vivienda.
La presente nota es meramente informativa y no pretende servir de asesoramiento. Para más información o solicitud de asesoramiento contacten con info@gimenez-salinas.es
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