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QUE ESTA RESUELTO Y QUE SIGUE ABIERTO EN LA HIPOTECA INVERSA TRAS LAS STS Nº 1190/2026 Y Nº1317/2026, DE 17 Y 24 DE JULIO DE 2026
Durante casi veinte años la hipoteca inversa se comercializó en España sin que la Sala Primera del Tribunal Supremo se pronunciara sobre ella. Los litigios llegaban a las audiencias provinciales y allí se agotaban, hasta julio de 2026, cuando el Alto Tribunal dictó dos sentencias sobre la figura en ocho días, sin llegar a la misma solución en ambas.
Por un lado, la Sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, nº 1190/2026, de 17 de julio (rec. 6583/2021, ECLI:ES:TS:2026:3358, Id CENDOJ 28079110012026101205, en adelante “STS nº 1190/2026”), desestimó el recurso de Kutxabank y confirmó la nulidad total de un contrato de 2007, con restitución recíproca de prestaciones.
Por otro lado, la Sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, nº 1317/2026, de 24 de julio (rec. 7028/2021, ECLI:ES:TS:2026:3425, Id CENDOJ 28079110012026101272, en adelante “STS nº 1317/2026”), del mismo ponente, estimó en parte el recurso interpuesto por unos herederos y mantuvo vivo un contrato de 2010, pero sin interés remuneratorio alguno.
Ahora bien, ninguna de las dos crea un régimen especial para esta figura. Al contrario, la Sala aplica a un producto atípico la misma escalera de controles (incorporación, transparencia material, abusividad y consecuencias) que venía perfilando desde hace años a propósito del IRPH, del multidivisa, de las tarjetas revolving y de los seguros vinculados. Como detallaremos, esa continuidad explica los resultados y también sus límites.
QUE ES UNA HIPOTECA INVERSA
La figura procede del reverse mortgage anglosajón de los años sesenta y setenta. En España se reguló por primera vez en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre que modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, y fue retocada después por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Por su parte, el artículo 2.4.f) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, excluye expresamente la hipoteca inversa de su ámbito, con lo que el producto queda fuera del régimen reforzado de la LCCI y sujeto al de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre. Sus artículos 32 septies a 32 terdecies contienen su estatuto de transparencia: la ficha de información precontractual (FIPRE, anexo III), la información personalizada que permita comparar ofertas (FIPER, anexo IV), el anexo consigna, la regulación del derecho a asesoramiento independiente y oferta vinculante.
Ahora bien, este producto ya se comercializaba desde antes. Como ejemplo de ello solo tenemos que acudir al caso de la ya citada STS nº 1190/2026, cuyo contrato se firmó el 7 de agosto de 2007, cuatro meses antes de que existiera la norma.
El mecanismo de la hipoteca inversa es, a priori, sencillo. Una persona mayor de 65 años, o afectada de dependencia o de una discapacidad igual o superior al 33 %, hipoteca su vivienda habitual y recibe a cambio un capital o, más habitualmente, una renta periódica. No devuelve nada en vida. Por su parte, la entidad recupera el crédito dispuesto más los intereses al fallecimiento del prestatario o del último beneficiario, bien porque los herederos cancelan la deuda, bien porque el banco ejecuta la garantía.
Por su parte, las restantes notas de la figura pueden sistematizarse como sigue: (i) el inmueble debe tasarse y asegurarse contra daños; (ii) la cuantía disponible resulta de aplicar un porcentaje al valor de tasación, ponderado por la esperanza de vida estadística de los solicitantes; (iii) las entidades habilitadas deben suministrar servicios de asesoramiento independiente; (iv) la transmisión voluntaria de la vivienda permite declarar el vencimiento anticipado y (v) el producto disfruta de beneficios arancelarios y fiscales.
Dicho lo anterior, nada impide constituir hipotecas inversas atípicas que no reúnan esos requisitos, al amparo del artículo 1255 del Código Civil. Ahora bien, la consecuencia es la pérdida de aquellos beneficios, no su invalidez. Por tanto, resulta posible, por ejemplo, gravar un inmueble distinto de la vivienda habitual, o pactar modalidades temporales en las que las disposiciones se agotan en un plazo cerrado.
LAS TRES FASES DEL CONTRATO
La STS nº 1190/2026 distingue tres momentos que la STS nº 1317/2026 reproduce casi literalmente:
- Fase 1 – Disposición: Desde la firma hasta que se agota el límite del crédito. Durante esta fase el cliente percibe la renta pactada.
- Fase 2 – Espera: Desde el agotamiento hasta el fallecimiento del prestatario o del último beneficiario. Durante esta fase ya no se percibe nada, pero la deuda sigue generando intereses.
- Fase 3 – Liquidación: Desde el fallecimiento hasta que transcurre el plazo para que los herederos cancelen, vendan la vivienda u otros bienes de la herencia, o decidan no reembolsar. En este último caso la entidad ejecuta y cobra hasta donde alcancen los bienes hereditarios.
A diferencia del préstamo común – en el que el saldo disminuye con cada amortización – con la hipoteca inversa el saldo aumenta las cantidades dispuestas y los intereses, hasta que alguien asume el coste de cancelación. La Sala habla en varios de sus pasajes de “una garantía hipotecaria de deuda creciente”, con tipos que califica, en esos casos, de manifiestamente superiores a los de un préstamo hipotecario ordinario.
Ahí está el germen de casi toda la litigiosidad y lo que se suele alegar por la mayor parte de los actores: El producto se dirige a un público mayor, con frecuencia sin experiencia financiera, y funciona con una lógica inversa a la que ese público ha interiorizado durante toda su vida.
LA CLAUSULA REGULADORA DEL TIPO DE INTERES
Casi todos los pleitos giran alrededor de la misma cláusula: la que fija el interés remuneratorio durante el período de disposición. Y, por nuestra experiencia, casi todos los demandantes la atacan con el mismo argumento, a nuestro modo de ver, técnicamente inexacto, cual es que el banco aplica un interés compuesto.
Como ejemplo, la cláusula tercera del contrato enjuiciado por la STS nº 1190/2026 disponía que durante el período de disposición el saldo deudor devengaría intereses al tipo fijo del 5 % anual, liquidados mensualmente y hechos efectivos “mediante cargo en la cuenta de crédito”, añadiendo que se determinarían “por la fórmula de Interés simple” sobre el saldo medio dispuesto.
Ya en la segunda instancia, que conoció la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, sentencia nº 865/2021, de 10 de junio, la Sala desmontó ese planteamiento, aclarando que la entidad, cuanto menos, en ese caso, sí aplicó el tipo pactado, pero sobre un saldo deudor integrado por las sucesivas disposiciones mensuales y por los intereses que estas habían generado.
En otras palabras, el tipo de interés no se altera. Lo que cambia es la base. Cada mes la entidad carga en la cuenta la renta y los intereses devengados; ambos conceptos pasan a integrar el saldo dispuesto; y al mes siguiente el 5 % opera sobre ese saldo engrosado. El efecto acumulativo es el del interés compuesto, aunque el tipo nominal permanezca intacto. Recuérdese, con sus diferencias, al sistema revolvente de tarjetas de crédito y su efecto “bola de nieve”.
De este modo, la Audiencia guipuzcoana ya trasladó la discusión desde la calificación matemática hasta la transparencia, centrándose en el hecho de que la cláusula no explicaba cómo iba a aplicarse el interés ni advertía de que se produciría una capitalización.
LAS CIFRAS DEL CASO Y EL PACTO DE ANATOCISMO
En dicho caso, el límite del crédito era de 358.720 €. Se retuvo una disposición inicial de 6.417,72 € para gastos. Se pactaron 276 disposiciones mensuales de 650 €, más los intereses de cada período, a tipo fijo del 5 % con una TAE del 5,15 %.
- A 25 de agosto de 2017, el cargo mensual de intereses ascendía a 471,64 €, con un saldo dispuesto de 112.185,89 €.
- En la anualidad de 2018 los intereses cargados sumaron 6.151,49 € frente a una renta percibida de 7.800 €. Esto es, el 78,86 %.
- A 25 de junio de 2019 el interés mensual era de 580,25 €, ya muy próximo a los 650 € de renta fija no actualizable. El saldo dispuesto alcanzaba 137.872 €, de los cuales el cliente había percibido 92.950 €. Los 44.922 € restantes eran intereses: el 48,32 %.
Estas cifras no demuestran por sí solas que la cláusula sea abusiva, sino más bien que el coste real de la operación solo era visible mediante una proyección que, en ese caso, parece que nadie hizo antes de firmar.
Hay, además, un detalle del contrato que jugó en contra de la entidad. La cláusula tercera bis, referida también referida a los intereses de demora sí advertía que “estos intereses serán liquidados mensualmente, y si no fuesen satisfechos se capitalizarán devengando nuevos intereses, conforme previene el ya mencionado artículo 317 del Código de Comercio”.
La advertencia existía para la demora, pero faltaba para el interés remuneratorio. El mismo contraste aparece, con idéntico efecto, en la Sentencia nº 324/2021, de 10 de mayo, dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Valladolid, origen de la STS nº 1317/2026.
Por tanto, a ojos del Supremo, cuando el propio documento demuestra que el predisponente sabía redactar la advertencia, su ausencia donde más importaba deja de parecer un descuido.
Sobre el pacto de anatocismo, esto es, la capitalización de intereses vencidos para que generen a su vez nuevos intereses, la doctrina de las audiencias es consistente. Como ejemplo citamos la Sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de las Palmas, nº 187/2023, de 8 de febrero, la cual resume que el pacto es válido en abstracto, como se deduce del artículo 1109 CC y del artículo 317 del Código de Comercio, pero constituye una excepción a la regla general de que los intereses vencidos y no pagados no devengan intereses. Por eso exige aceptación expresa y transparencia reforzada.
De este modo concluye que, de la mera expresión “los intereses vencidos se capitalizan” no cabe deducir que el consumidor haya comprendido que esas cantidades generarán nuevos intereses.
SOBRE LOS CONTROLES DE INCORPORACION, TRANSPARENCIA Y CONTENIDO
El Tribunal Supremo, en su sentencia nº 1190/2026, ataca el caso en sus fundamentos de derecho cuarto y quinto, aplicando la doctrina común sobre los controles de incorporación y transparencia al caso concreto, describiendo, con ello, el terreno en que se jugará el partido.
SOBRE EL CONTROL DE INCORPORACION
Regulado en los artículos 5 y 7 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, el control de incorporación va dirigido a comprobar que el adherente tuvo unas mínimas garantías de conocer las cláusulas. Más concretamente, dicho control exige acreditar que el adherente tuvo ocasión real de conocer las condiciones al contratar (STS nº 759/2026, de 19 de mayo) así como que las mismas sean comprensibles, tanto gramatical como semánticamente (STS 367/2026, de 9 de marzo).
En la hipoteca inversa este peldaño rara vez lo supera el demandante, toda vez que la operación se documenta siempre en escritura pública. Como viene afirmando la jurisprudencia, la transcripción de las condiciones generales en la escritura es una alternativa válida a la entrega documental del artículo 5 LCGC, solución coherente con el artículo 5.2, que ya contempla dejar constancia de ellas en la matriz como anexo (STS 161/2026, de 4 de febrero)
Para la entidad esta es la primera línea de defensa, y suele ser sólida.
SOBRE EL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL
Superado el control de incorporación, pasamos a la transparencia material, la cual persigue algo distinto, cual es que el consumidor haya podido conocer la carga económica y jurídica real que asume, y no solo leer una cláusula gramaticalmente correcta.
Aquí debemos detenernos. En su sentencia nº 1867/2025, de 16 de diciembre, la Sala Primera del Tribunal Supremo ya recordó que no existen medios tasados para alcanzar el resultado que la transparencia persigue. Ahora bien, en su sentencia nº 422/2026, de 17 de marzo, dictada en una acción colectiva de cesación sobre multidivisa, subraya el peso decisivo que sobre este control tiene la información precontractual, por ser ese el momento en el que se decide contratar.
Pues bien, es ahí donde la STS nº 1190/2026 encuentra el punto débil. En el caso enjuiciado no constaba información precontractual escrita. Por lo que parece, tampoco se propuso prueba sobre la información verbal facilitada, no se acreditó valoración alguna de la situación personal de los prestatarios, ni se les informó de alternativas ni tampoco se realizaron simulaciones del funcionamiento del producto en distintos escenarios, añadiéndose por la Sala que se trataba de un producto nuevo, carente entonces de regulación específica y no suficientemente conocido, lo que “alzaprimaba el deber de información de la entidad financiera”.
DE LA FALTA DE TRANSPARENCIA AL JUICIO DE ABUSIVIDAD
Cuando la cláusula opaca afecta a un elemento esencial, precio o prestación, la falta de transparencia no acarrea la nulidad, sino que abre la puerta al juicio de abusividad.
La formulación canónica está en la Sentencia dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo nº STS 1591/2025, de 11 de noviembre, reiterada en las STS 18/2026, de 14 de enero y STS 486/2026, de 30 de marzo.
Este tercer control es, a nuestro modo de ver, el más relevante, así como el punto donde más pleitos se pierden por mala técnica. Y es que un lector no jurista puede preguntarse qué cambia esto en la práctica. Pues bien, cambia casi todo, por cuanto acreditar que la entidad pudo no cumplir con sus deberes de información no basta para que se estime la demanda. Debe acreditarse, además, que la cláusula, valorada al momento de contratar, produjo un desequilibrio importante.
En este sentido, la Sentencia dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo, nº 1591/2025 sistematiza los parámetros remitiéndose, a su vez, a la STJUE de 13 de julio de 2023, C-265/22.
De este modo, el juez evalúa primero el incumplimiento de la buena fe, comprobando si el profesional podía estimar razonablemente que el consumidor habría aceptado una cláusula semejante en una negociación individual. Después analiza si existe un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
Tratándose del cálculo de intereses, procede comparar el tipo efectivo resultante con los métodos generalmente aplicados, con el tipo legal y con los tipos de mercado a la fecha del contrato para un préstamo de importe y duración equivalentes, y examinar la cláusula junto a las demás, atendiendo al riesgo de doble retribución de determinadas prestaciones del prestamista.
Ahora bien, la comparación no puede ser meramente numérica, sino que, para apreciar la abusividad sin incurrir en un control de precios prohibido, la desproporción debe ser muy evidente. Debe tenerse en cuenta, por ejemplo, que el diferencial de cada operación depende de la valoración del riesgo, la solvencia del deudor, la calidad de las garantías, el plazo y la cuantía. Por tanto, un tipo más alto no es, sin más, un tipo abusivo.
Para la ejecución de este control la citada resolución señala, por ejemplo, herramientas de contraste públicas, como la “Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario” y los tipos sintéticos de nuevas operaciones que publica el Banco de España.
¿Cómo salva entonces la STS nº 1190/2026 un umbral tan exigente? Por la vía que ya abrió la Sentencia dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia nº 817/2026, de 28 de mayo, sobre multidivisa, y que recoge la doctrina de la STJUE de 3 de octubre de 2019, C-621/17: un desequilibrio importante puede resultar meramente de un menoscabo suficientemente grave de la situación jurídica del consumidor.
La sentencia de julio invoca esa doctrina de manera expresa. El desequilibrio no se construye sobre una comparación de tipos, porque el 5 % de 2007 no era desproporcionado, sino sobre el resultado jurídico al que el cliente quedó abocado, al no poder conocer el coste real de la operación, compararlo con otras alternativas ni advertir que el valor de la vivienda como herencia podía llegar a ser nulo.
En otras palabras, el eje del razonamiento y lo que las entidades bancarias deben aprender a neutralizar es que la cláusula puede llegar a ser nula, no porque el precio sea caro, sino porque impedía saber cuál era ese precio.
DE LA DOCTRINA SENTADA POR LAS STS Nº1190/2026 Y STS Nº1317/2026
LA NULIDAD TOTAL DE LA STS Nº1190/2026
La Audiencia de Gipuzkoa declaró nula la cláusula tercera y, acto seguido, la nulidad total del contrato, razonando que este no podía subsistir sin la cláusula que regulaba la obligación esencial del cliente.
En consecuencia, el efecto fue la restitución recíproca. Por un lado los prestatarios devuelven las disposiciones percibidas. Por otro lado, el banco los intereses cobrados, con sus intereses legales.
Ahora bien, en dicho caso hay un dato procesal de especial relevancia. En el apartado nº 6 de su fundamento de derecho quinto el Tribunal Supremo dispone que “no se ha cuestionado la improcedencia de la nulidad del contrato por la ineficacia de su condición general tercera y que este pudiera subsistir con su nulidad”.
Por tanto, parece que en ese caso la entidad no discutió en casación la subsistencia o no del contrato, de modo que la Sala no llegó a pronunciarse sobre si el contrato podía haberse mantenido.
EL CREDITO SIN INTERES DE LA STS Nº 1317/2026
En este caso, la Sala partió de un punto distinto. La Audiencia de Valladolid había declarado abusiva la cláusula tercera únicamente en cuanto permitía la capitalización, conservando el tipo fijo del 6,50 %.
Anulada la cláusula íntegramente y prohibida la integración, ¿con qué interés queda el crédito? La respuesta es, con ninguno.
La Sala acudió al último párrafo del artículo 1740 CC, según el cual “el simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés”, y al artículo 311 del Código de Comercio, aplicable por concurrir en la prestamista la condición de comerciante, conforme al cual los préstamos no devengan interés si no se hubiera pactado por escrito.
A nuestro juicio, esta solución no puede trasladarse de manera automática a cualquier hipoteca inversa. Para la redacción de este artículo no hemos tenido acceso al clausulado íntegro del contrato enjuiciado, pero el análisis de estos productos nos ha demostrado que muchos de ellos no concentran el pacto de intereses en una sola estipulación.
Junto a la que fija el tipo y su forma de liquidación suele figurar, en la propia cláusula tercera o en otra distinta, una previsión general conforme a la cual las cantidades dispuestas devengarán intereses a favor de la entidad. Cuando esa previsión existe y su nulidad no se ha solicitado, subsiste; y si subsiste, el crédito sigue siendo oneroso. La pregunta deja entonces de ser si devenga interés, para pasar a ser cuál.
Conviene volver sobre el artículo 1740 CC, porque su último párrafo dice algo más de lo que a primera vista parece. El precepto distingue dos figuras dentro del contrato de préstamo: el comodato, que recae sobre cosa no fungible y del que afirma que “es esencialmente gratuito”, y el simple préstamo, de dinero u otra cosa fungible, del que dice que “puede ser gratuito o con pacto de pagar interés”. La gratuidad esencial se predica del comodato, no del préstamo de dinero. Este será gratuito u oneroso según lo que las partes hayan querido.
De ahí que, cuando el contrato conserva una estipulación no impugnada que declara el devengo de intereses, tenerlo por gratuito plantee dos dificultades:
- La primera es de congruencia, dado que se privaría de efecto a una cláusula que no ha sido objeto del procedimiento, como habitualmente no lo es.
- La segunda afecta a la estructura misma del negocio, porque en un crédito concedido por una entidad financiera la retribución del capital constituye la causa del contrato para el prestamista. Suprimida esa retribución sin que las partes hayan querido un préstamo gratuito, el contrato queda sin causa y, con ella, sin uno de los requisitos esenciales del artículo 1261 CC.
Por ese camino, la consecuencia coherente de anular la cláusula que fija el tipo, sin sustituto disponible y con la integración prohibida, sería la nulidad del contrato por falta de causa, y no su subsistencia como crédito gratuito.
Somos conscientes de la objeción que esta lectura puede recibir. La nulidad total obliga al consumidor a reintegrar de inmediato el principal dispuesto, y es justamente el resultado que el principio de interpretación conforme trata de evitar. Ahora bien, esa objeción determina qué solución conviene más al consumidor, no cuál admite la estructura del contrato. Son planos distintos, y el segundo debería examinarse antes que el primero.
¿VICIO DEL CONSENTIMIENTO O FALTA DE TRANSPARENCIA?
Son dos vías distintas, con presupuestos, plazos y consecuencias diferentes, y la confusión entre ambas sabemos que ha costado pleitos.
La anulabilidad por error vicio se funda en los artículos 1261 y 1266 CC y caduca a los cuatro años (artículo 1301). La nulidad de condiciones generales por falta de transparencia o abusividad se rige por la LCGC y el TRLGDCU, y no caduca ni prescribe (cosa distinta es la acción de reclamación de cantidades). Un mismo contrato puede ser inatacable por la primera vía y vulnerable por la segunda.
Pero para muestra un botón. Tal y como se desprende de la Sentencia dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo nº 852/2026, de 3 de junio – y que versa sobre productos estructurados – el eventual incumplimiento por parte de la entidad del deber de información no determina por sí el error y, en todo caso, este puede ser excusable.
La STS nº 1317/2026 aplica ese criterio y, sin embargo, descarta el error. Las razones son fácticas y dibujan el perfil del caso en que la entidad financiera parece que tiene las de ganar. El producto no se consideró especialmente complejo; los prestatarios habían comprendido sus elementos esenciales; un empleado les informó en varias reuniones documentadas en un informe interno; años antes habían suscrito una hipoteca ordinaria; su nivel cultural era alto; y la operación cumplió su finalidad, pues con la primera disposición cancelaron aquel préstamo, obtuvieron liquidez y percibieron durante años una renta adicional, sin protesta hasta el fallecimiento de ambos.
LA POSICION DE LOS HEREDEROS
Al margen de lo ya expuesto, la STS nº 1317/2026 despeja una cuestión que se venía planteando con insistencia, cual es que los hijos del prestatario no son parte en el contrato y su consentimiento es innecesario.
El razonamiento es de derecho sucesorio elemental, y por eso resulta difícil de rebatir. Al tiempo de la celebración los hijos no ostentan la condición de herederos, solo la adquieren por la muerte del causante, si son instituidos en testamento o llamados por ley y siempre que acepten la herencia. Antes solo tienen una mera expectativa, y la cancelación del crédito es un acto voluntario al que no están obligados.
Ahora bien, que no sean parte no significa que carezcan de legitimación. Como herederos o como herencia yacente pueden impugnar las condiciones generales del contrato de su causante.
Sobre la limitación de responsabilidad a los bienes de la herencia, la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 es clara, y la aceptación a beneficio de inventario deja de ser una formalidad para convertirse en una decisión estratégica frente a la aceptación pura y simple, pues las limitaciones pueden diluirse.
Por último, sobre la prescripción de la acción restitutoria, se reitera la doctrina sobre el dies a quo, de modo que el plazo empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad, salvo que la entidad pruebe conocimiento anterior del consumidor
QUE FRENTES PERMANECEN ABIERTOS
La primera incógnita que dejan abierta las sentencias nº 1190/2026 y STS nº 1317/2026 es qué determina, en cada caso, el remedio aplicable.
El artículo 10.1 LCGC obliga al juez a preguntarse si el contrato puede subsistir sin la cláusula anulada, pero la Sala no ha ofrecido todavía criterios generales para responder a esa pregunta cuando el contrato es una hipoteca inversa.
A ella se suma otra de orden más técnico, cual es cómo se traslada a este producto el umbral de la STS nº 1591/2025. Si la abusividad exige contrastar el tipo efectivo resultante con el de “un préstamo de importe y duración equivalentes”, el intérprete se queda sin término natural de comparación, porque no existe en el mercado un producto homologable.
Tampoco está resuelto qué exige la transparencia en los contratos posteriores a 2011. Todas las resoluciones examinadas versan sobre operaciones anteriores, o sobre supuestos en los que la documentación precontractual sencillamente no se entregó, de modo que nadie ha declarado aún si la entrega de la FIPRE y de la FIPER basta por sí sola para superar el control. La duda se agudiza en las modalidades temporales y en las hipotecas inversas atípicas constituidas al amparo del artículo 1255 CC, que quedan fuera del régimen de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 y cuyo estatuto de transparencia es, por ello, bastante más incierto.
Por último, y en el terreno de las consecuencias queda por perfilar la liquidación de los efectos restitutorios cuando se declara la nulidad total. Ninguna de las resoluciones analizadas precisa qué interés, si alguno, devengan las rentas percibidas por el prestatario a lo largo de años de vigencia, cuestión que en contratos de tan larga duración puede alterar sustancialmente el saldo final.
DONDE DEBE PONER EL FOCO LA ENTIDAD BANCARIA
A nuestro juicio, el primer eslabón sobre el que deben trabajar las entidades es la recopilación y conservación de la documentación precontractual. Ahí puso el foco el Tribunal Supremo en la STS 1190/2026, y ahí fue donde la entidad no logró aportar nada.
Poder exhibir la FIPRE, la FIPER, la oferta vinculante y la constancia del ofrecimiento de asesoramiento independiente demuestra que existió una fase informativa, y en muchos litigios esa demostración decide el pleito.
Somos conscientes de que la tarea dista de ser sencilla. Han transcurrido quince o veinte años desde la firma de buena parte de estos contratos, y las sucesivas integraciones societarias han dispersado archivos que en su día fueron ordenados. Ahora bien, también creemos que la dificultad no rebaja la exigencia. A mayores, la STS nº 1867/2025, ya citada, recuerda que no existen medios tasados para acreditar la transparencia, de modo que junto a la documentación reglada cuentan también las actas de reuniones, los informes internos de la operación y la correspondencia con el cliente. Reconstruir ese acervo, aunque sea de forma incompleta, sigue siendo la inversión más rentable que una entidad puede hacer en este terreno.
El segundo eslabón es la simulación de escenarios, y probablemente sea el más rentable de todos por la desproporción entre lo que cuesta y lo que evita, bastando, por ejemplo, con incorporar al expediente una estimación del saldo deudor al término del período de disposición y otra a distintos horizontes de supervivencia.
El tercero afecta a la redacción de la propia escritura, y es el de corrección más sencilla, advirtiendo en ella sobre la capitalización de forma expresa y destacada. Cuestión esta que sabemos, por experiencia, que muchas entidades ya han implementado.
Por último, junto a estas 3 líneas de trabajo, consideramos que conviene sistematizar tres apoyos jurídicos en cualquier escrito de contestación. El primero es que la transcripción de las condiciones generales en la escritura pública, con la intervención notarial que le es propia, satisface el control de incorporación. El segundo, que el perfil del contratante y su implicación previa en operaciones semejantes son elementos valorables que pueden excluir tanto la falta de transparencia como el error vicio. Y el tercero, que superado el control de transparencia no procede entrar en el de abusividad; umbral que, en todo caso, exige una desproporción muy evidente apreciada al momento de contratar y por comparación con operaciones de importe y duración equivalentes.
CONCLUSIONES
Las sentencias de julio de 2026 no han creado un régimen propio de la hipoteca inversa. Al contrario, han incorporado la figura al régimen general de la contratación con consumidores.
Para las entidades ello significa que el producto no goza de excepción alguna. Para los prestatarios y sus herederos, que tampoco disponen de un atajo, pues habrán de recorrer los mismos peldaños que en cualquier otro litigio sobre condiciones generales, y con parecidos umbrales.
Lo que se somete a examen no es el precio del producto, sino la explicación del precio. Ninguna de las resoluciones analizadas anula un tipo por elevado. Lo que anulan son cláusulas que impedían al cliente representarse el coste que estaba asumiendo. De ahí que la prueba decisiva rara vez se encuentre en el dictamen pericial y casi siempre en el expediente, por ejemplo, la ausencia de simulaciones, la falta de información precontractual escrita y, sobre todo, la asimetría del propio documento, que advierte de la capitalización para los intereses de demora y guarda silencio respecto de los remuneratorios.
Conviene, con todo, no leer estas resoluciones como un salvoconducto. La falta de transparencia es condición necesaria, pero no suficiente. Abre el juicio de abusividad, no lo resuelve, y ese juicio exige acreditar un desequilibrio importante apreciado al tiempo de contratar. Quien demande confiando en que basta con reprochar una información deficiente se encontrará con un listón sensiblemente más alto del que suele anticiparse.
Por último, queda por fijar la consecuencia. Nulidad total del contrato en un caso, crédito sin interés remuneratorio en el otro y, entre ambos, la cuestión que hemos apuntado sobre la subsistencia de la causa cuando el clausulado conserva un pacto de devengo que nadie ha impugnado. Es previsible que los próximos pronunciamientos se ocupen precisamente de ello, junto al traslado del umbral de desproporción a un producto que carece de término natural de comparación.
Entretanto, la recomendación que cabe formular a una entidad no atañe tanto a su clausulado vigente, sino a su archivo. Es decir, a lo que hoy pueda acreditar sobre la información que entregó hace quince o veinte años. Y a quien haya heredado un contrato de esta naturaleza, la de reclamar la liquidación completa con el desglose de intereses y comprobar si la escritura advertía de la capitalización, antes de decidir si cancela, vende o deja ejecutar.
Para más información o asesoramiento pueden ponerse en contacto con info@gimenezsalinas.es.