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División y segregación de la vivienda en derecho civil catalan

Giménez-Salinas | Sección: Artículos GS | Área de práctica: Civil, familia y sucesiones

A la vista de la última modificación del libro quinto del Código Civil Catalán relativo a los Derechos Reales, introducida por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, debemos tener en cuenta las siguientes consideraciones:

1.- Con carácter previo, debemos analizar qué se estipula en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Recordemos que según se prevé en el Art. 553.11 CCCat., los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y es válida la siguiente cláusula estatutaria entre otras:

“Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados”.

En consecuencia, si esta cláusula estuviera prevista en los Estatutos de la comunidad donde se encuentra la vivienda en concreto que se quiere dividir, entonces sí, podríamos dividir sin necesidad alguna de obtener la autorización previa de la comunidad de propietarios de la finca.

2.- En defecto de previsión estatutaria, la doctrina científica distingue, lo que sería la división material del elemento privativo de lo que sería la división jurídica del mismo.

Según el Art. 553.36 CCCat. la división material del elemento privativo se podrá dar sin autorización previa de la comunidad, siempre y cuando no perjudique a los otros propietarios, ni a la comunidad y que no disminuya la solidez del edificio ni altere la composición o el aspecto exterior del conjunto. En cualquier caso, el propietario que se disponga a realizar obras en su elemento privativo debe comunicarlo previamente al presidente o al administrador. Si la obra en sí comporta alteración de elementos comunes, será preciso el acuerdo de la junta de propietarios (se entiende que por mayoría simple según el Art. 553.25 CCCat.)

Respecto a la división jurídica, es decir, cuando el titular original pretende que una vivienda pase a convertirse en dos o más con la desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otra cuota distinta, a pesar de que ambas cuotas alcancen a sumar la misma cuota de participación inicial, entonces sí que será preciso un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios según el Art. 553.26 CCCat.

En el supuesto de que no se logre disponer del acuerdo unánime de la Junta, una fórmula alternativa seria vía Art. 553.26-2 CCCat., conseguir un acuerdo por mayoría cualificada (4/5) con el fin de modificar los Estatutos introduciendo la cláusula estatutaria que prevé el Art. 553.11 CCCat. Con ello y en la práctica, estaríamos permitiendo las operaciones de división de la vivienda y fijación de nuevas cuotas de participación en la comunidad sin tener que contar con el consentimiento unánime de la Junta, sino únicamente con la mayoría cualificada (4/5) de los propietarios.

Finalmente, recordar que el Art. 5553.36 CCCat. prevé que la Comunidad pueda exigir la reposición al estado original de los elementos comunes alterados sin su consentimiento, si bien se entiende que la Comunidad ha prestado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio, ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la Comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años desde la finalización de las obras.

Giménez-Salinas Abogados

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