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Introducción.
La adquisición de una vivienda de obra nueva es, para muchas personas, una de las inversiones más importantes de su vida. Sin embargo, esta ilusión puede verse empañada por la aparición de los temidos defectos constructivos. Desde fisuras y humedades hasta problemas que comprometen la seguridad del edificio, estos vicios suponen una fuente de preocupación y un perjuicio económico considerable.
Afortunadamente, el ordenamiento jurídico español, y en particular la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece un sólido marco de protección para los propietarios.
Los agentes de la edificación y sus responsabilidades.
Uno de los grandes avances de la LOE fue definir con claridad quiénes son los actores del proceso de edificación y qué obligaciones asume cada uno. La ley los denomina «agentes de la edificación», y de sus obligaciones emanan sus responsabilidades. Entre ellos se encuentran:
- El Promotor: Se trata de la persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia la obra, ya sea para sí mismo o para su posterior venta. El promotor asume una posición de garante final frente a los compradores.
- El Proyectista: Es el profesional que, por encargo del promotor, redacta el proyecto de la edificación, asegurando que cumple con toda la normativa técnica y urbanística aplicable.
- El Constructor: Es quien ejecuta materialmente la obra, con medios propios o ajenos, con sujeción al proyecto. Responde directamente por los vicios y defectos derivados de la impericia, la falta de capacidad técnica o la negligencia en la ejecución.
- El Director de Obra y el Director de la Ejecución de la Obra: Son los técnicos que componen la dirección facultativa. Ambos responden de la veracidad y exactitud del certificado final de obra, un documento crucial que marca el inicio de los plazos de garantía.
Según el Artículo 17 de la LOE, la responsabilidad por los daños materiales se exigirá, como regla general, de forma personal e individualizada. No obstante, la ley establece dos supuestos clave de responsabilidad solidaria: cuando no pueda determinarse de forma individualizada la causa de los daños y cuando quede probada la concurrencia de culpas.
Es fundamental destacar la figura del promotor, quien responderá en todo caso solidariamente con los demás agentes ante los propietarios.
Plazos clave: garantía y prescripción.
Los plazos de garantía son los periodos durante los cuales deben manifestarse los defectos para que puedan ser reclamados bajo el amparo de la LOE. Se cuentan desde la fecha de recepción de la obra:
- Diez años (garantía decenal): Para daños que afecten a elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Tres años (garantía trienal): Para daños causados por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Un año (garantía anual): Para los daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Por su parte, los plazos de prescripción entran en juego una vez que el defecto aparece dentro del plazo de garantía correspondiente. Desde ese momento, el propietario dispone de dos años para ejercitar la acción de reclamación.
El artículo 18 de la LOE es claro: este plazo de dos años comienza a contar desde que se producen dichos daños, no desde que finaliza el plazo de garantía.
Compatibilidad con otras acciones legales.
La responsabilidad establecida en la LOE es compatible con otras acciones que el comprador puede ejercitar, como las acciones derivadas del contrato y con la acción por vicios ocultos prevista en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil.
Pasos a seguir ante un defecto constructivo.
Dada la existencia de unos estrictos plazos de garantía y de prescripción, resulta fundamental comunicar la existencia del defecto constructivo tan pronto como éste se detecte. Además, dicha comunicación debe hacerse de forma fehaciente (por ejemplo, burofax con acuse de recibo y certificación de texto).
Asimismo, es altamente recomendable contratar a un técnico independiente para que elabore un informe pericial. Este documento será la prueba fundamental en una futura reclamación.
Conclusión.
La legislación española ofrece herramientas eficaces para que los propietarios defiendan sus derechos frente a los defectos constructivos. La clave del éxito reside en actuar con celeridad, precisión en la identificación de la tipología de daños y su correcta acreditación.
En nuestro despacho contamos con una amplia experiencia en el asesoramiento y defensa en materia de defectos constructivos, por lo que, si se encuentra con daños en su vivienda de obra nueva y precisa analizar su caso concreto, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento. Para más información: info@gimenez-salinas.es