La importancia del asesoramiento preventivo en contratos de franquicia

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Recientemente acudió a nuestro despacho un cliente, que había abierto una franquicia de una reconocida inmobiliaria del país, y solicitaba asesoramiento en relación al contrato de franquicia, dado que se habían producido modificaciones unilaterales de las condiciones por parte del franquiciador.

En concreto, el Cliente, que operaba a través de una sociedad, nos informó que el franquiciador estaba infringiendo el pacto de exclusividad, permitiendo que terceros pudieran llevar a cabo la venta de inmuebles dentro de su zona de exclusividad, y que la emisión de nuevos protocolos de actuación, estaba diluyendo la actividad de la franquicia equiparándola a la de un comercializador.

Tras solicitar todos los contratos suscritos entre las partes y los protocolos emitidos, analizamos la documentación y la jurisprudencia y, confeccionamos un informe para valorar si efectivamente estábamos ante un incumplimiento de contrato y si existía viabilidad para interponer una demanda.

A continuación, analizamos las cláusulas más controvertidas, esto es, el pacto de exclusividad y, la emisión de nuevos protocolos que modificaban la relación comercial.

Pacto de exclusividad:

El cliente nos informó que en el último año, había detectado que inmuebles aportados por el franquiciador en su plataforma web donde ofertaba los inmuebles, y que estaban dentro de su zona territorial, estaban siendo vendidos por comercializadores de la red de franquicias (que no tenían una franquicia sino que simplemente les autorizaban para vender determinados inmuebles).

En el contrato se incluyó un pacto de exclusividad, mediante el cual el franquiciador otorgaba al franquiciado una “zona de exclusividad territorial”, consistente en un listado de poblaciones cercanas a una capital de provincia del país. Con ello, el franquiciador se obligaba a no abrir ningún establecimiento en las poblaciones pactadas.

En relación con la actividad que podía llevar a cabo el franquiciado, se determinó que podría llevar a cabo operaciones y transacciones sobre producto captado por el propio franquiciado, así como inmuebles aportados por el franquiciador, a través de un portal web.

Ahora bien, en el pacto de la exclusividad se establecía que, en relación con los inmuebles aportados por el franquiciador, no aplicaría la zona de exclusividad territorial del franquiciado, pudiendo cualquier otro franquiciado de la red comercializar los inmuebles, independientemente de que se encuentren o no dentro de la zona de exclusividad territorial del franquiciado.

Es decir que, en realidad, la zona de exclusividad territorial consistía en que el franquiciador no podía abrir ninguna otra franquicia dentro de las zonas exclusivas que tenia asignadas el franquiciado. Sin embargo, no existía ninguna cláusula de la que se pudiera deducir que el pacto de exclusividad se refiriese a que el franquiciado tuviera el derecho a vender en exclusiva los inmuebles que se encuentren dentro de su zona de exclusividad.

Esta interpretación fue crucial, dado que el franquiciado erróneamente había tenido la convicción que el hecho de adquirir una franquicia le permitía tener en exclusiva la venta de los inmuebles dentro de las zonas que tenia asignadas, aunque contractualmente no era así.

Por ello, el escenario que había acaecido el último año, que comercializadores habían vendido inmuebles del franquiciador dentro de la zona de exclusividad del cliente, no suponía en realidad un incumplimiento del Contrato.

En consecuencia, la viabilidad de interponer una acción judicial por el incumplimiento del contrato en relación con el pacto de exclusividad era mínima, teniendo en cuenta que la literalidad de las cláusulas, así como una interpretación conjunta de todo el contrato, nos llevaron a la inexorable conclusión que la exclusividad del territorio tan sólo implicaba la imposibilidad de que el franquiciador instalare otras franquicias en las zonas asignadas al franquiciado, y no la exclusividad en la venta de los inmuebles.

Emisión de nuevos protocolos de actuación por parte del franquiciador:

Otra de las consultas que nos formuló el cliente fue que el franquiciador, con cierta periodicidad, emitía un nuevo protocolo de actuación para los franquiciados, que modificaba la gestión de los inmuebles para los franquiciados y, que ello podía suponer un incumplimiento del contrato.

A modo de ejemplo, se emitió un protocolo en el que se permitía que un inmueble tuviera asignados tres comercializadores que gestionaran la venta del inmueble, y que cada comercializador tuviera llaves de los mismos. Por ello, se suprimió la comisión por custodia de llaves que contemplaba inicialmente el Contrato, y que suponía también una fuente de ingresos para el cliente. Anteriormente el franquiciado tenía la custodia de las llaves y era el único encargado de gestionar la venta de los inmuebles.

Ante esta situación analizamos si estas modificaciones tenían amparo contractual o si, por el contrario, estábamos ante modificaciones de elementos esenciales que pudieran considerarse como incumplimiento del contrato de franquicia.

Tras revisar los documentos firmados entre las partes advertimos que existía una cláusula que permitía al franquiciador emitir nuevos protocolos de actuación para los franquiciados. Y, lo que nos pareció más alarmante fue que dicha cláusula no preveía ningún tipo de trámite de oposición del franquiciado por lo que, en la práctica, suponía que el franquiciador tuviera toda la libertad para modificar estas pautas de actuación, mediante la emisión de nuevos protocolos.

Con la revisión de toda la documentación, pudimos detectar que con la emisión de los protocolos el franquiciador paulatinamente estaba diluyendo el espíritu del contrato de franquicia, que era la sospecha principal del cliente, perdiendo algunas de las ventajas que debería otorgar el contrato, en comparación con otros comercializadores que no hayan adquirido una franquicia.

No obstante, la realidad fue que, tal y como estaba redactado el Contrato de franquicia no estábamos ante un incumplimiento contractual en sentido estricto, dado que dichas actuaciones estaban ya previstas en el contrato, y no llegaban a la categoría de incumplimiento grave y esencial[1], que permitiera resolver el contrato de franquicia.

Se planteó también la opción de interponer una demanda solicitando la nulidad de los protocolos, a la vista de que el redactado era confuso, incompleto y contradictorios entre sí. Sin embargo, a pesar de que prosperara esa acción de nulidad, nada impediría al franquiciador emitir posteriormente -o incluso dentro del transcurso del procedimiento judicial- un nuevo protocolo que dejara sin efecto el protocolo cuya nulidad se solicitaba.

Por ello, ante la escasa viabilidad de que prosperara una acción judicial por estos hechos, presentamos al cliente la opción de desvincularse del contrato a través de los mecanismos que preveía el propio contrato, tales como la resolución anticipada o el traspaso.

Conclusión:

Nuestra labor como letrados implica una evaluación honesta y pormenorizada sobre la viabilidad de cualquier acción judicial. En este supuesto, un análisis riguroso de la documentación contractual y la jurisprudencia aplicable reveló la escasa probabilidad de éxito de una reclamación por incumplimiento, dada la literalidad de las cláusulas que regulaban tanto la exclusividad territorial como la facultad del franquiciador para emitir nuevos protocolos.

Ante este escenario, la estrategia más beneficiosa para el cliente no residía en iniciar un litigio de resultado incierto, sino en explorar las soluciones que el propio marco contractual ofrecía. La desvinculación mediante el traspaso de la franquicia, un mecanismo previsto en el contrato, se erigió como la vía más pragmática y eficiente para alcanzar el objetivo del cliente, revelando que nuestro asesoramiento prioriza los resultados sobre la confrontación judicial.

Asimismo, se destaca por la importancia del asesoramiento legal preventivo. Un correcto asesoramiento e intervención en la fase de negociación y firma del contrato de franquicia habría permitido identificar desde el inicio las cláusulas que posteriormente generaron el conflicto. Se habrían identificado las limitaciones reales del pacto de exclusividad y de la potestad del franquiciador para modificar unilateralmente las condiciones operativas.

Esta advertencia temprana habría permitido al cliente negociar su modificación, introducir salvaguardas o, en última instancia, tomar una decisión plenamente informada sobre la conveniencia de suscribir el acuerdo. La ausencia de esta revisión inicial derivó en una situación que, si bien no constituía un incumplimiento resolutorio, mermaba las expectativas del franquiciado. Con ello se reafirma la importancia de la función del abogado como herramienta esencial de previsión y mitigación de riesgos.

Este artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento. Para más información: info@gimenez-salinas.es

[1] Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 554/2024, de 17 de septiembre de 2024.

Sentencia del Tribunal Supremo nº 436/2023 de 29 de marzo de 2023.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, nº 406/2019 de 16 de mayo de 2019).

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